７月份全國(guó)信貸增長(zhǎng)全靠房貸，居民買房杠桿高不高？

個(gè)人房貸規(guī)模猛增，不僅體現(xiàn)在房貸規(guī)模自身的膨脹，與其它部門貸款相比，房貸增速和規(guī)模驚人。

中國(guó)人民銀行近期公布的７月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年７月份人民幣貸款增加４６３６億元，其中住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加４７７３億元，而代表企業(yè)貸款的非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款，甚至還減少了２６億元?！般y行貸款增量全部被居民房貸占領(lǐng)了?！鄙虾Ｐ陆鹑谘芯吭簩W(xué)術(shù)委員李迅雷稱。

對(duì)此記者采訪發(fā)現(xiàn)，在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購(gòu)房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。

這種情況自去年以來(lái)開始在熱點(diǎn)城市蔓延。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，２０１５年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長(zhǎng)了２．１倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)６．５成，與最高貸款成數(shù)僅差５個(gè)百分點(diǎn)，幾乎將杠桿用到了極致。

深圳鏈家研究院近日發(fā)布的《２０１６年上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，２０１６年上半年深圳二手房套均總價(jià)高達(dá)３７０．８萬(wàn)元，以貸款方式進(jìn)行購(gòu)房的比例高達(dá)９３．７％，較２０１５年增加２．５個(gè)百分點(diǎn)，較２０１１年增加約１１個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于居民加杠桿購(gòu)房的趨勢(shì)，有不少金融機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司的一份研究報(bào)告稱，中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量一年同比３１％的增長(zhǎng)的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平，其中不無(wú)隱憂。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松提出的幾組比較數(shù)據(jù)也提示房貸劇增的風(fēng)險(xiǎn)因素。其一是中國(guó)從２００８年居民部門杠桿率（居民債務(wù)與ＧＤＰ之比）不足２０％快速地攀升到２０１５年的３９．５％，而２０１６年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)４３％。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升。雖然這一水平低于目前的發(fā)達(dá)國(guó)家，但已經(jīng)高于一些和我們發(fā)展水平相近的發(fā)展中國(guó)家。

其二是中國(guó)房貸與銷售額之比，即某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模相比，在２０１５年中國(guó)房貸銷售比為４３％。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)２００７年新增房貸與銷售比在接近５０％時(shí)發(fā)生次貸危機(jī)。所以在這一數(shù)據(jù)上中國(guó)目前處于高位。

多地“限貸”“限購(gòu)”政策重出江湖

記者發(fā)現(xiàn)，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無(wú)錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現(xiàn)“日光盤”“排隊(duì)買房”甚至兜售買房資格等非理性購(gòu)房行為。

在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購(gòu)政策等“殺手锏”以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。

在限貸方面，蘇州“樓市新政”規(guī)定，居民家庭擁有１套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸購(gòu)房，其最低首付款比例由４０％調(diào)整為５０％；居民家庭已有２套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

而南京新的政策規(guī)定，擁有１套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于３５％；擁有１套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例不低于５０％。而在合肥的限貸政策中，即便名下無(wú)房，如果有房貸未還清，也可能被銀行拒貸。

“限貸政策一出，即使你在南京、合肥無(wú)房，但是在其它城市有房并且沒(méi)還清貸款，也可能難以在限貸城市申請(qǐng)貸款買房了?！眹?yán)躍進(jìn)稱，“雖然銀行貸款利率是市場(chǎng)化的，但是政府限貸政策將會(huì)對(duì)購(gòu)房門檻進(jìn)行提高，進(jìn)而降低購(gòu)房杠桿?！?/p>

在限購(gòu)方面，蘇州規(guī)定，非本市戶籍居民家庭在蘇州購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，地方政府通過(guò)“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時(shí)，要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金通道入手，疏堵結(jié)合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，尤其是防止金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士指出，限貸政策與限購(gòu)政策一道，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中起到了關(guān)鍵作用。但是與上一輪調(diào)控全面鋪開相比，此次限貸、限購(gòu)政策目前仍僅在部分“過(guò)熱”城市施行，這種“定點(diǎn)”“定向”的調(diào)控方式勢(shì)必將對(duì)猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時(shí)將平衡抑制資產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)去庫(kù)存之間的關(guān)系。